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Comprar imóvel em Niterói com busca assistida

Você me diz o que procura e quanto pode pagar por mês. Eu volto com poucas opções, visito com você e fecho a conta do custo total antes da proposta.

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Comprar imóvel em Niterói com busca assistida

Os serviços

O que é, para quem, como funciona, quanto leva e quanto custa

Busca assistida

O que é
Eu entendo o seu perfil, filtro a oferta e mostro poucas opções que cabem no bolso, em vez de uma lista sem fim de anúncios.
Para quem
Quem tem pouco tempo, compra o primeiro imóvel, mora longe ou já cansou de visitar imóvel que não era o do anúncio.
Como funciona
Conversa de perfil de 30 minutos (bairro, tamanho, orçamento e finalidade: morar, investir ou trabalhar), lista curta e retorno rápido depois de cada visita.
Prazo
Primeira lista curta em até 3 dias úteis depois da conversa. O resto depende do seu ritmo e do mercado; não prometo data de compra.
Quanto custa
Sem custo para quem compra imóvel da minha carteira, porque a comissão é paga pelo vendedor. Busca fora da carteira: combinada por escrito antes de eu começar.

Visita acompanhada

O que é
Eu vou com você ao imóvel com um roteiro de vistoria e digo o que vejo, inclusive o que não é bom.
Para quem
Todo comprador, e principalmente quem compra pela primeira vez.
Como funciona
Horário marcado e roteiro na mão: trincas e mofo, instalação elétrica e hidráulica, sol e ruído, vista e posição no andar, vaga e valor do condomínio. Você sai com as anotações.
Prazo
Cerca de 45 minutos por visita.
Quanto custa
Incluída na busca assistida.

Financiamento e FGTS

O que é
Simular, juntar os documentos e acompanhar o banco até a assinatura, usando o FGTS quando você tem direito.
Para quem
Quem vai financiar, usar FGTS ou os dois.
Como funciona
Faço a simulação com você, monto a lista de documentos e acompanho a análise de crédito e a avaliação do banco. Tem direito ao FGTS quem soma 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, não tem financiamento ativo no SFH em nenhum lugar do país e não é dono de imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha (nem na região metropolitana). O FGTS não paga imposto nem cartório.
Prazo
A análise de crédito do banco leva em média até 40 dias.
Quanto custa
Orientação sem tarifa minha. O banco cobra o que é dele, e eu mostro cada item antes de você assinar.

Negociação e documentação

O que é
Conduzo a proposta e a contraproposta e reúno matrícula, certidões e a escritura ou o contrato do banco, até o registro.
Para quem
Todo comprador.
Como funciona
Do imóvel eu peço matrícula atualizada, quitação de IPTU e de condomínio e as últimas contas de água e luz. Do vendedor, certidões de protesto, cível, criminal, trabalhista, Justiça Federal e regularidade fiscal. De você: RG, CPF, comprovante de residência, certidão de estado civil e comprovante de renda. Quem decide o valor final é você; eu faço a ponte.
Prazo
Depende do banco e do cartório. Passo a data prevista de cada etapa e aviso quando mudar.
Quanto custa
Incluída.

O caminho

Da primeira conversa à entrega das chaves

  1. Conversa de perfil

    Bairro, tamanho, orçamento, finalidade e prazo. Sem formulário: é uma conversa de 30 minutos.

  2. Lista curta

    Em até 3 dias úteis eu mando poucas opções, com a conta do custo total de cada uma.

  3. Visitas acompanhadas

    Eu vou junto, com roteiro de vistoria, e digo o que não aparece na foto.

  4. Proposta e negociação

    Eu faço a ponte entre você e o vendedor. Toda contraproposta chega a você por escrito.

  5. Financiamento e documentos

    Simulação, análise do banco e pasta de documentos conferida uma vez só.

  6. Escritura e registro

    Eu acompanho cartório e registro e aviso você a cada mudança de data.

  7. Entrega das chaves

    Vistoria final com você e a chave na mão. Eu continuo à disposição para o que vier depois.

Sem surpresa

Custos que o comprador esquece

O preço do anúncio não é o custo total. Estes itens vêm por fora e o FGTS não paga nenhum deles: separe dinheiro próprio.

ITBIem geral de 2% a 3% do valor

O percentual é definido por cada prefeitura. Confirmo o de Niterói no momento da proposta.

Escrituracerca de 1% do valor

Cobrada pelo cartório de notas.

Registrocerca de 1% do valor

Cobrado pelo cartório de registro de imóveis, para o imóvel ficar no seu nome.

Mudança, reformas e móveisvaria

Entram na conta antes de você fechar, não depois.

Condomínio e IPTUvaria por imóvel

Estão na ficha de cada imóvel, com o valor do mês.

Simulador de parcela

Quanto fica a parcela?

Coloque o valor do imóvel e a entrada. A conta mostra a parcela nas duas tabelas que os bancos usam: Price, com parcela igual até o fim (cota máxima de 70% na Caixa), e SAC, que começa mais alta e vai caindo (cota máxima de 80%).

Até 420 meses (35 anos) na Caixa.
Consulte a taxa do dia com o seu banco. Esta é só uma taxa de exemplo: troque pela dele.
Valor financiado—
Parcela na tabela Price (igual até o fim)—
SAC: primeira parcela—
SAC: última parcela—
Juros somados (Price)—
Renda familiar sugerida (parcela de até 30% da renda)—
ITBI, escritura e registro (de 4% a 5% do valor)—

Estimativa sem TR, seguros e tarifas. Aprovação, cota e taxa são do banco.

Condições consultadas em out/2026: a Caixa financia até 80% do imóvel no SAC e até 70% na Price, em até 420 meses; o teto do imóvel no SFH é de R$ 2,25 milhões (Resolução CMN 5.255, em vigor desde 10/10/2025) e o teto legal de juros no SFH é de 12% ao ano mais TR. Consulte a taxa do dia com o seu banco: a taxa de 11,5% ao ano é só um exemplo, e você pode trocar. Como referência da Caixa em dezembro de 2025, a partir de 10,99% ao ano mais TR. A conta não inclui TR, seguros nem tarifas. A aprovação, a cota e a taxa são definidas pelo banco. Isto não é oferta de crédito.

Perguntas

Perguntas que sobram na hora de comprar

Quanto preciso ter de entrada?

Na Caixa, o banco financia até 80% do imóvel no SAC e até 70% na Price: entrada de pelo menos 20% no SAC e 30% na Price. Regra em vigor em out/2026, e o banco pode mudar. Condições consultadas em out/2026; a aprovação, a cota e a taxa são definidas pelo banco.

Qual o prazo máximo do financiamento?

Na Caixa, até 420 meses, ou seja, 35 anos.

Quanto a parcela pode pesar na minha renda?

Em geral até 30% da renda bruta da família.

Qual a taxa de juros?

Consulte a taxa do dia com o seu banco: ela muda e é definida por ele. Como referência da Caixa em dezembro de 2025, a partir de 10,99% ao ano mais TR. O teto legal de juros no SFH é de 12% ao ano mais TR.

Qual o teto do imóvel para financiar pelo SFH?

R$ 2,25 milhões. A Resolução CMN 5.255, em vigor desde 10/10/2025, elevou o teto do SFH a esse valor. Condições consultadas em out/2026; a aprovação, a cota e a taxa são definidas pelo banco.

Posso usar o FGTS?

Pode, se você somar 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, não tiver financiamento ativo no SFH em nenhum lugar do país e não for dono de imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha (nem na região metropolitana). O uso é limitado a um imóvel, e o FGTS não paga imposto nem cartório.

Dá para pedir desconto?

Dá mais margem quando há pouca procura, poucas unidades ou o imóvel está há muito tempo anunciado. Ajuda ter entrada maior ou carta de crédito aprovada.

Quanto tempo leva a análise do banco?

Em média até 40 dias. Por isso eu junto os documentos antes de fazer a proposta.

Vamos começar pela conversa?

Meia hora por vídeo ou telefone, sem custo e sem compromisso. Você sai sabendo o que cabe no seu bolso.

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